3.2 实证分析

本文采用SPSS19.0中的聚类分析，选用系统聚类模型，以Y1，Y2，Y3，Y4作为变量，以地区作为标注个案进行实证分析，得出以下分类结果（见第26页图5）。

由图5可知，城镇化对地方房地产市场的影响可以分为四大类，第一类是江苏、山东、河南、广东、四川，这5个地区城镇化对房地产市场的影响最大，Y1，Y2，Y3，Y4的值都比较高，表明每提高1%的城镇化率，需要消耗较多的房地产投资额、竣工面积、销售面积和房地产价格；第二类是河北、辽宁、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、广西、重庆、贵州、云南、陕西，这13个地区城镇化对房地产市场的影响较大，Y2，Y3，Y4的值较高，表明每提高1%的城镇化率，需要消耗较多的竣工面积、销售面积和房地产价格，而消耗的房地产投资额较少；第三类是山西、内蒙古、吉林、黑龙江、海南、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆，这10个地区城镇化对房地产市场的影响较小，Y2，Y4的值较高，表明每提高1%的城镇化率，需要消耗较多的竣工面积和房地产价格，而消耗的房地产投资额和销售面积较少；第四类是北京、上海、天津，这3个地区城镇化对房地产市场的影响最小，Y4的值较高，表明每提高1%的城镇化率，需要消耗较多房地产价格，而消耗的房地产投资额、竣工面积和销售面积较少。

在我国，城镇化对房地产业的影响与当地的经济发展水平息息相关，北京、上海、天津作为一线发达城市，城镇化率都在80%以上，已经达到了相当高的水平，其房地产投资额、竣工面积和销售面积已经不是其发展的主要方面，因此城镇化主要影响房地产价格。山西、内蒙古、吉林、黑龙江、海南、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆，这些地区的城镇化率都在60%以下，属于欠发达地区，受经济发展水平的制约和地区自然条件的限制，城镇化对这些地区的影响程度较弱，主要影响竣工面积和房地产价格。河北、辽宁、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、广西、重庆、贵州、云南、陕西，这些地区属于我国中等发达地区，城镇化对房地产市场的影响较大。江苏、山东、河南、广东、四川，属于我国五大人口大省，农村人口众多，是城镇化发展的重点地区，经济发展水平较高，房地产业发展处于关键时期，因此，城镇化对这5个地区的影响最大。

4 结论与建议

本文采用SPSS19.0软件中的曲线估计和聚类分析，从全国和地区两个维度研究城镇化对房地产市场的影响。从全国维度来看，城镇化率与竣工面积、销售面积呈线性关系，城镇化率与房地产投资额、房地产价格呈指数关系。从地区维度来看，城镇化对地方房地产市场的影响可以分为四大类，第一类是江苏、山东、河南、广东、四川，第二类是河北、辽宁、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、广西、重庆、贵州、云南、陕西，第三类是山西、内蒙古、吉林、黑龙江、海南、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆，第四类是北京、上海、天津。因此，政府应该大力发展当地经济，提高当地经济发展水平，积极发挥城镇化对房地产经济的带动作用，促进房地产业的健康发展，推动城镇化水平的提高；同时，政府应稳定房地产价格，严格监督房地产市场，发挥对房地产业的积极作用，促进房地产市场稳定健康发展。