【摘 要】 在有偿转让房地产的过程中，房地产开发公司如何对土地增值税进行合理筹划，是其必须予以考虑的一个重要问题。文章从影响土地增值税应纳税额的因素入手，通过案例对房地产开发公司土地增值税应纳税额的计算进行分析，在此基础上对比纳税方案并作出选择。 
　　 【关键词】 房地产开发公司; 土地增值税; 应纳税额; 纳税筹划 
　　 土地是一种特殊的商品，随着社会经济的不断发展，生产和生活建设用地的需求不断扩大，土地这种相对稀缺的资源，其价值也会自然增值。土地增值税就是对土地价值按其增加额征收的一种税。对于房地产开发公司而言，土地增值税直接影响其房地产开发的利润，因此应当加以筹划。 
　　 
　　 一、案例简介 
　　设在某市的房地产开发公司，开发普通商品住房进行销售，其开发的可供销售的普通商品住房面积为5万平方米，当地同类商品住房的市场售价在4 000元至4 400元之间。该房地产开发公司开发商品住房的过程中，为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为4 500万元，开发土地与新建房及配套设施的成本为7 500万元，开发土地与新建房及配套设施的费用为1 000万元，财务费用中的利息不能按房地产开发项目分摊。房地产开发公司所在地的城市维护建设税税率为7%，教育费附加率为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。 
　　 
　　二、不同销售价格下土地增值税的计算及筹划方案选择 
　　 由于土地增值税的计税依据是土地增值额，税率是四级超率累进税率，而土地增值额是转让房地产所取得的收入与法定扣除项目金额之差，选择税率时的依据是转让房地产所产生的增值额与法定扣除项目金额之比。因此，影响土地增值税应纳税额的主要因素是转让房地产所取得的收入和法定扣除项目金额。在该房地产开发公司可供销售的普通商品住房面积确定的情况下，销售价格直接影响转让房地产所取得的收入。该房地产开发公司如何进行商品住房销售定价，是纳税筹划时必须考虑的问题。 
　　 （一）不同销售价格时，土地增值税应纳税额及利润的计算 
　　考虑销售价格这一因素时，应在当地市场价格4 000至4 400元之间进行选择。 
　　1.当普通商品住房价格为每平方米4 000元时。（1）转让房地产所取得的收入=4 000×5=20 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+7 500+（4 500+7 500）×10%+20 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+7 500）×20%=16 700（万元）。（3）增值额=20 000-16 700=3 300（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=3 300÷16 700=19.76%。（5）土地增值税应纳税额=0（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=3 300（万元）。 
　　2.当普通商品住房价格为每平方米4 200元时。（1）转让房地产所取得的收入=4 200×5=21 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+7 500+（4 500+7 500）×10%+21 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+7 500）×20%=16 755（万元）。（3）增值额=21 000-16 755=4 245（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=4 245÷16 755=25.34 %，由于超过20%，所以适用税率为30%。（5）土地增值税应纳税额=4 245×30%=1 273.5（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=4 245-