摘 要：采用SPSS19.0软件中的曲线估计和聚类分析，从全国和地区两个维度研究城镇化对房地产市场的影响。选取城镇化率作为衡量城镇化发展水平的测量指标，从供给和需求两个维度选取房地产投资额、竣工面积、销售面积和房地产价格作为房地产指标。从全国维度来看，城镇化率与竣工面积、销售面积呈线性关系，城镇化率与房地产投资额、房地产价格呈指数关系。从地区维度来看，城镇化对地方房地产市场影响程度分为四大类，城镇化对房地产业的影响与当地的经济发展水平息息相关。

关键词：城镇化；房地产市场；曲线估计；聚类分析

城镇化是一个国家经济发展的必然趋势，城镇化过程中带来的人口集聚、城市建设、经济的快速增长必然推动房地产业的发展。房地产业作为国民经济的支柱产业，不仅能带动相关产业的快速发展，而且能促进城镇化的进程。城镇化和房地产业两者必须协调发展，李杰[1]、向剑雪[2]、谭竹龄[3]、凌祯蔚[4]、王国英[5]分别以广东省、重庆市、陕西省、郑州市、内蒙古自治区为研究对象，深入探讨了城镇化与房地产业的协调发展。

城镇化对房地产业的影响到底有哪些方面呢？一些学者对此进行了研究，曾江辉[6]、程利敏[7]、张曦[8]研究了城镇化对房地产价格的影响程度，许远明[9]、杨晨[10]分析了城镇化对房地产市场需求的影响，汪银恒[11]探讨了新型城镇化对城市房地产开发规模的影响。本文在众多学者研究的基础上，从全国和地区两个维度深入探讨城镇化对房地产市场的影响。

1 城镇化水平与房地产市场发展现状

1.1 全国现状剖析

城镇化是一个国家经济发展的重要动力，随着社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整，在社会由传统乡村型向现代城市型逐渐转变的历史进程中，必然会带来人口的集聚，城市建设的快速发展以及经济的快速增长，也会给房地产业带来广阔的发展空间。人口集聚带动了房地产业的快速发展，而房地产业的发展又会带动相关产业的发展，反过来又加快城镇化的进程，两者之间相辅相成，共同促进，共同发展。第24页图1和图2为城镇化率与房地产开发阶段的关系。

由图1和图2可知，2000—2015年我国城镇化水平持续上涨，城镇化率由2000年的36.22%增长到2015年的56.10%，平均年增长1.33%；2011年我国城镇化率首次突破50%，意味着中国城镇人口首次超过农村人口。城镇化的快速发展带动了房地产业的发展，房地产投资额由2000年的4 984.1亿元增长到2015年的95 978.85亿元，15年间增长了19.26倍，平均每年增长1.28倍，其增长趋势基本呈指数形式。房地产的竣工面积由2000年的25 104.86万m2增长到2015年的100 039.1万m2，15年间增长了3.98倍。这些指标说明城镇化的快速发展加大了房地产开发企业的投资，增加了房地产的供给。而随着城镇人口的大量集聚，必然会加大对房地产的刚性需求，城镇化率与房地产销售阶段的关系见第24页图3和图4。