摘要：随着我国经济的高速发展和人们投资观念的转变，我国在房地产的开发与投资上均有了很大程度的发展，房地产和物业项目投资已经成为继证券投资后又一投资重点。新会计准则的实施，势必对房地产投资的会计产生较大的影响，基于此，对新准则下房地产投资的会计影响及变化进行分析，以为新准则下的房地产实践投资提供借鉴。
　　关键词：新准则 房地产投资 会计影响 变化 分析
　　房地产作为我国国民经济的重要组成，随着近些年来金融监管的宽松、开放力度的加大、信息技术和金融工具的创新，其自身得到了很大程度上的发展，并为我国国民经济做出了巨大贡献。近几年来，随着国外热钱与国内民间资金向房地产业的大量投入，房地产正发生着一场地震级的变革，甚至改变了人们的传统生活理念。从另一方面来说，随着房地产行业信用化、资本化程度的不断提高，其市场风险亦在不断的增加。因此，对房地产行业进行有效的控制和管理，规范行业会计行为，提高行业信息质量，从而减少行业违规现象十分必要。2006年2月15号，财政部颁布了新企业会计准则，准则中，增设了投资性房地产准则，对以往投资型房地产会计核算单独核算体系缺乏的现状加以改变，需对通用企业会计制度进行参照的局面，是房地产投资会计的一次重大变革，对房地产行业有着深远的影响，具有里程碑式的意义。基于此，本文试探讨新准则下房地产投资的会计影响与变化。
　　一、 新准则下房地产投资的会计影响
　　（一）信息披露质量进一步提高
　　相较于原有的企业会计制度，新企业会计准则有了很大改进，将公允价值计量理念充分引入其中，这在房地产投资会计的相关核算中亦得到有效体现。新企业准则中对于房地产投资真是价值的反映更加可靠客观，降低了企业经营者实施理论操作的几率，强化了投资者在内相关信息决策的正确性。另外，新准则颁布之后，房地产投资领域中各企业资产总值将得到很大程度的增长，进而促进公司规模的良性扩张，使投资型房地产的整体价值真实地体现出来。
　　（二）行业整体价值进一步提升
　　投资房地产本身具有升值性，旧企业会计制度中基于历史成本的计量方式低估了房地产实际价值，致使投资型房地产行业整体实力难以增强，相悖于企业价值最大化的目标。新准则实行之后，房地产投资可通过重估市场价值，来促进拥有资产账面价值的提高，从而利于企业整体实力的提高。另一方面来讲，重估市场价值，并不意味着虚增企业资产，而是通过这种方式来恢复企业原先被低估的资产。从理论上来讲，新准则对房地产投资会计的客观性更加相符。
　　（三）行业的波动性增加
　　新准则的出台，对于房地产投资会计的最大影响来自于企业自身所又有的资产溢价能够在账面价值上加以体现。房地产投资行业中，上市公司将会对财务报告中这一因会计政策变更而造成的资产溢价加以确认，从而促进整体行业利润的大幅度增长。房地产投资行业整体上获益，利于该行业整体融资规模的进一步扩大。
　　（四）税收问题
　　现阶段，在采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，肯定会导致大幅的资产增值，同时调增留存收益。目前财政部对这部分留存收益是否要征税尚未作出明确规定，当前税法上对收入和费用的确认强调收付实现制，同时参照国际会计准则的相关规定，对这部分增值收益征税的可能性较小。而引入公允价值模式后，折旧和摊销抵税功能的丧失肯定会导致企业大量的现金流出。我们在这里特别要强调的是，决定企业价值的是未来的现金流，体现为企业的盈利能力和真实的资产价值，采用公允价值计量只是让企业的价值更加透明，并没有改变企业的内在价值。因而企业如若采用公允价值就要权衡这部分现金流出的成本收益。
　　二、 新准则下房地产投资的会计变化
　　（一）单独核算准则的设置
　　新准则颁布之前，我国对于房地产投资并为指定单独的会计核算标准，其指导的具体原则需以会计制度中的相关规定为依据开展实施。新准则中，为了同房地产投资行业本身高风险高收益的特性相适应，特别进行了单独投资性房地产科目的设置，来对企业以获得资本增值或赚取租金为目的所拥有房地产进行核算。
　　（二）公允价值的引入
　　旧企业会计准则中，对无形资产和固定资产科目中投资性目的性的房地产基于历史成本的原则，通过计算该项资产所发生的实际成本，来对房地产投资加以反映。新准则中，在成本法的基础上，引入了公允价值计量方式，当符合一定条件时，即可用公允价值计量模式对房地产投资进行核算和反映。
　　（三）用途变更的变化
　　旧准则中当某项房地产的用途发生改变时，应将变更前账面价值转化为变更后入账价值，而无需调整账面价值的差额。新准则中，运用公允价值计量的房地产在发生用途变更时，需按照公允价值来进行后者的相关计量，并将账面价值与公允价值的差额计入到公允价值变动损益科目当中。
　　三、 结束语
　　相较于旧准则，新准则下的房地产投资更全面和更具保障性。会计影响及变化上均呈现出优势走向和变化，信息披露质量的提高、行业整体价值的提升、行业波动的增加都显示新准则的新鲜活力，加之独立核算准则和公允价值的引入使其更及适应当前形式。积极履行新准则，从而促进房地产投资的良性发展。
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