摘 要：为消除年期修正系数计算数学模型产生的收敛误差，确保基准地价的样点宗地价格和市场比较法宗地价格的合理性。采用不同土地还原利率分用途下的年期修正系数以图、表的方式进行直观分析，剖析产生此误差产生的原因，提出对年期修正系数计算数学模型修改的方法。采用年收益等比递增率参与年期修正系数的计算，从而消除收敛误差。《城镇土地估价规程》年期修正公式进行宗地年期修正产生的收敛误差客观存在，年收益等比递增率参与消除收敛误差可行。
　　关键词：土地价格 年期修正系数 土地还原利率 收敛误差
　　Study of Tenure Correction Factor in Land Valuation Process
　　Chen Jian-zhong
　　The Bureau of Land and Resources Jintan，Jiangsu Jintan 213200，China
　　Abstract ：In light of the special cases for the transfer of state-owned land use right price， by means of diagrams and charts， using tenure correction factor in the sub-use of different land capitalization rate， this paper carries out direct analysis of the convergence error generated during the correction of parcel tenure through use of the tenure amendment formula of the Urban Land Valuation Procedures， dissects the causes for this error， and proposes a mathematical model for modification of the tenure correction factor with good results.
　　Key words：Land Price Tenure Correction Factor Land Capitalization Rate Convergence Error
　　一、引言
　　我国实行社会主义公有制，城镇土地属国家所有，土地使用权人只享有国有建设用地使用权。1990年5月，国务院颁布《城镇国有土地出让和转让暂行条例》（国务院55号令），规定国有土地分用途出让的法定最高年限：商业40年，住宅70年，工业50年。这造就了我国出让国有土地特定的价格内涵：土地使用者一次性缴纳出让金获取一定年限的土地使用权，出让合同到期后土地使用权价格归零。为此，《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）论及市场比较法的宗地修正价格和基准地价的样点地价计算时，都要求对待估宗地价格进行年期修正。但是，在实践中出现了让人们很难接受的一种现象：土地使用年期剩余10年到5年左右时，土地使用权价格还处在出让价格的一半左右，本文将这一现象称之谓土地使用权价格年期修正系数收敛误差。为合理消除这一误差，本文在分析影响年期修正系数的因素后，提出了改进方法。
　　二、年期修正系数的影响因素
　　1.年期修正系数的计算
　　《城镇土地估价规程》规定：采用市场比较法进行宗地地价评估时，宗地修正价格的计算公式：
　　（1）
　　其中： ——年期修正后宗地价格； ——年期修正前比较实例价格； ——年期修正系数。
　　年期修正系数 的计算公式：
　　（2）
　　其中： ——土地还原利率； ——待估宗地的使用年期； ——比较实例的使用年期。
　　在建立基准地价的过程中，样点地价计算公式：
　　（3）
　　其中： ——最高出让年限的土地使用权价格； ——实际出让年期或剩余出让年期； ——有限年期出让地价； ——土地使用权出让最高年期； ——土地还原利率。
　　可以将 改写为年期修正系数， 的公式：
　　（4）
　　2.影响年期修正系数的因子
　　由（2）和（4）式，计算年期修正系数时，土地还原利率、土地使用权出让最高年期、待估宗地的使用年期和比较实例的使用年期等因子在起作用。而土地使用权出让最高年期、待估宗地的使用年期和比较实例的使用年期都有明确的计算方法，但土地还原利率的确定有着明显的不确定性，这也是影响年期修正的最重要的因子。
　　土地还原利率实质上是土地投资资本的收益率[1]。根据《城镇土地估价规程》，还原利率应按3种方法确定。
　　方法1：不动产纯收益与价格比率法。应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
　　方法2：安全利率加风险调整值法。即还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。
　　方法3：投资风险与投资收益率综合排序插入法。将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
　　3.对土地还原利率的讨论
　　殷意晗等采用安全利率加风险调整值法和投资收益率法2种方法[2]来确定2008年湖南永州市商业、住宅、工业用地的土地还原利率，分别是7%，6.5%，6%。并采用了收益与价格比率法对商业用地的还原利率进行了验证。 张胜海等在对吴桥县城区基准地价更新过程中采用租售比法和安全利率加风险调整值法2种方法[3]测算2008年吴桥县的商业、住宅、工业用地的土地还原利率，分别为8%、7%、6.5%。
　　肖云等提出了四则运算法[4]，即土地还原利率=安全利率+行业平均风险系数 个别风险附加值-投资带来的优惠率。同时确定了2006年土地还原利率应该将贷款基准利率5.58%作为基数。
　　就理论而言，投资土地使用权的收益率不能低于同期银行贷款利率，否则将会失去投资的意义。本文收集了近10年央行存贷款利率调整的情况（表1）。
　　从实践来看，无论是土地管理行政主管部门还是地价评估中介机构，以土地用途的收益高低排列次序应该是商业、住宅和工业。相对应的土地还原利率也应该依次降低。更直接的做法，无论哪种土地用途，估价师在执业过程中确定土地还原利率一般分布在6%-8%的区间内。
　　4.年期修正系数的分析
　　虽然确定土地还原利率是一个复杂而又不确定的过程，更需要估价机构对区域土地市场正确的研判以及估价师个人的执业经验，但是，将年期修正系数用（4）式以曲线图方式直观表现，可以有一个全新的认识。