内容摘要：本文通过构建DHSY模型给出了房地产投资结构与政府财政行为和债务演化关系的直接经验论证结果。经验分析显示，在控制宏观经济增长、房地产市场运行状况及金融机构风险等因素的情形下，样本期内房地产投资支出增加会加剧我国政府财政状况失衡程度。同时，我国房地产投资支出增加均会直接或间接的引致我国政府债务背离其长期均衡趋势，加剧我国政府债务失衡状态，同时也会直接或间接引致我国政府债务扩张。
关键词：房地产投资结构 财政行为 政府债务 长期均衡
引言
国土资源部的实际调查数据显示：2011年我国土地出让金总额达到2.7万亿元，同比增幅达到70.4%。这一统计数据直接引致三方面的疑问：其一就是依据理性预期而言，土地出让与房地产行业发展存在积极显著正向相关关联。但土地出让金为何背离近几年来愈加严厉的房地产调控政策？其二就是政府的土地财政路径依赖是如何影响政府财政行为的？其三就是依据土地出让的房地产开发与投资如何影响政府近年来所暴露的潜在债务风险？面对以上问题，虽然理论和经验均不能给出令人信服的证据，但是我国土地供给制度和政府之间天然关联的事实揭示，在城镇土地国有产权背景下，政府承担了土地资源供应者角色，同时土地有偿使用制度及招拍挂出让制度更是直接极大的提高了政府土地收入。进一步而言，历次国家分税制及财政体制改革所引致的地方政府财权削弱和事权强化现实被以经济增长为考核核心指标的官员晋升机制进一步放大。这一现实对政府提高财政收入进而推动经济增长形成直接激励，而当前政府对于财政收入渠道依赖除去常规税收渠道之外，主要依据就是拉动土地出让金额的房地产运行和直接或间接的债务融资渠道，但是在此基础上必然面对的问题是：如何确保在土地出让基础上的房地产投资结构良性发展和政府债务可控风险运行趋势。然而现实数据显示我国土地出让及政府直接或间接的债务规模和金额居高不下，进而引致其潜在的可持续发展趋势堪忧。因此，厘清以土地出让效率为基础的房地产投资结构与政府财政行为及政府债务运行之间的内在关联已成为理论界和实务界关注的首要问题。
相关文献回顾
既有的关于房地产投资结构与政府债务及财政行为的直接研究文献并不多见，更多的研究体现在政府与土地市场运行角色定位及政府在土地和房地产市场中所处的地位与政府行为之间关系等方面。而前者关于政府与土地市场乃至房地产市场运行角色定位更多体现在国外的相关研究上。
（一）国外研究：政府行为与房地产市场运行关系
Goldberg，M.、Chinloy，P.（1990）基于新古典经济学分析范式研究指出，政府对土地市场进行干预的主要目的就是克服土地市场运行缺陷并进一步弥补土地市场失灵，而非作为经济利益主体参与土地市场运行。合理的政府干预土地市场方式体现在三个方面：其一就是使土地市场更有效运行进而合理分配稀缺资源；其二是协调土地市场之外的随机干扰因素，借以达到私人和社会费用的合理匹配；其三就是保证土地稀有资源分配能达到社会公平目标。Bralnley（1993）对英国土地利用效能和住房供应及价格之间关系进行研究，其认为土地和住房供应计划直接或间接的提升了住房供应规模，进而抑制了住房价格的非理性攀升且降低了房地产开发过程中的土地浪费程度。Peng、Wheaton（1994）针对香港土地供应和房地产开发市场之间的关系进行了系统研究，构建了住房供需模型，研究显示政府实行的土地供应限制会形成土地供应规模下降的预期，而这种预期会引致住房市场未来更高租金，预期更高租金进而会形成更高的房地产市场现实住房价格，最终引致更高的房地产市场投资和开发倾向。Hui（2004）的研究揭示，香港政府的土地供应政策和规模对其房地产价格存在正向推动效应。具体而言就是当年土地供应规模越大，其住房价格越高，但土地供应滞后因素与房地产市场存在负向相关关系，也即是说提前一年或一年以上的土地供应规模越大，当期房地产价格越低。因而在加入住房因素情形下，土地供应对房地产市场发展存在一定影响。
（二）国内研究：政府行为与房地产市场运行关系
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