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　　（2）SSP范式：结构-房地产经济制度
　　《西方新制度经济学》书中卢现祥认为："从制度结构上分析，制度由三部分组成，即由社会认可的非正式规则、国家制度的正式规则和实施机构所构成。"房地产经济制度的正式规则包含1991年1月18日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，1998年8月29日颁布的《中华人民共和国土地管理法》，2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》等，非正式规则是指社会不同群体的房地产经济发展观、可持续发展观、公平和效率、法律意识，如何处理开发商与消费者之间关系等。一种制度的实施是否具有不错的成效，不但完善其正式规则与非正式规则，还要健全其实施机制。如制度实施，没有健全的实施机制做后盾，则无法真正发挥制度的功能，更不能确保房地产经济制度的有效性。
　　（3）SSP范式：绩效-房地产经济制度
　　在分析制度后果的前提下，必须衡量制度绩效。制度收益与制度成本是组成制度后果的重要部分。房地产经济制度研究中主体不同其对有效性的理解也有所不同，SSP范式在结果分析中，可以体现出现行制度设计的有利方，由此看出，有效性的分析和SSP范式的结合，对房地产经济制度的合理性具有至关重要的作用。
　　①制度成本。科学合理的管理体系是确保房地产经济制度可靠运行的重要途径。房地产经济制度运行中存在多个利益方，因微观经济行为主体目标和宏观经济目标之间存有一定差异，通过政府就可以对微观经济行为各主体之间的关系进行有效协调，避免利益矛盾的产生。在对利益不同主体关系协调中，政府必须对其信息透明度进行有效提升，并进行有关职能部门的设立，对房地产开发、销售等行为进行监管。在房地产经济发展中，必须对消费者、政府的主观需求进行有效满足，建设单位还要对三方利益关系进行协调，实现房地产事业的可持续发展。
　　②制度收益。在房地产经济制度可靠运行中，因其主体不同，其价值取向也有所不同。政府职能中包含对各主体利益关系的协调，在对其矛盾进行缓解时，应防止利益矛盾的出现。房地产经济制度的建立，为建设单位和消费者提供了交流的渠道，能够有效平衡各方的利益。在房地产经济制度相关文件编制中，可以规范建设单位的行为，避免不法行为、违规行为的出现，同时对提高建筑物质量具有关键性的作用。　　③制度绩效。总收益与总成本是经济制度实现其有效性的重要途径，在选择与创新房地产经济制度时，应选用潜在帕累托测试。假设房地产权利状态具有一定性，在转移权利前如没有进权利拥有者的假定，潜在权利结构分析则无法对权利转移起到指导作用。在计算房地产制度绩效时，因效率无法产生如制度制定初期，必须将"诱致性制度创新"理论引入房地产经济制度绩效，实现制度绩效的最佳效果。
　　3 房地产经济制度的可拓性分析
　　房地产经济制度改革已破除了旧的经济制度，建立起了与现代市场经济相适应的，以住房市场化为基础并兼顾住房特殊属性的多层次住房供应体系的新制度框架，下一步主要是完善和落实的问题。土地使用制度改革尚不彻底，还带有较浓厚的旧的计划经济色彩，有一些如何与现代市场经济相嫁接的深层次问题需要解决。房地产市场将由新建商品房买卖为主，逐步转变为存量房买卖和租赁为主。房地产业将由房地产开发为主，逐步转变为房地产经纪等房地产服务为主。政府应当在充分发挥房地产市场作用的基础上，着力搞好保障住房建设，调动土地使用者合理利用土地的积极性，防止房地产市场大起大落。

基于SSP范式的房地产经济制度可拓分析

2015-07-10 13:58　来源: 互联网作者：卢良方浏览次数 3276

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