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纳税筹划在房地产开发企业中的运用

2015-10-10 09:00　来源: 互联网作者：陈爱香浏览次数 3354

　　1、税率差异技术
　　即在不违法和合理的情况下，利用税率的差异而直接节减税收的纳税筹划技术，如房地产开发企业可利用土地增值税存在四级超率累进税率的差异，采用尽量寻求税率最低化与企业的经营活动有机地结合起来的方法。
　　2、减免税技术
　　即在合法和合理的情况下，使纳税人成为减免税人，或使纳税人从事减免税活动，或使征税对象成为减免税对象而减免税收的纳税筹划技术。如房地产企业可利用土地增值税暂行条例对纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的，免征土地增值税的规定，尽量争取享受免征土地增值税的方法。
　　3、扣除技术
　　即在不违法和合理的情况下，使扣除额增加而直接节税的纳税筹划技术。如房地产企业土地增值税的增值额计算可尽量争取扣除项目最多化，扣除金额最大化，扣除最早化的方法。
　　在不违法和合理的情况下，灵活运用纳税筹划基本技术是房地产开发企业纳税筹划成功的基础。除了上述常用的技术外，房地产企业还可以运用抵免技术、延期纳税技术、退税技术等方法进行纳税筹划。
　　三、房地产开发企业常见纳税筹划案例分析
　　1、合理选择房地产开发费用扣除方式
　　房地产开发企业资金占用大，利息费用多，利息支出是房地产开发费用的主要组成部分。土地增值税暂行条例实施细则关于房地产开发费用扣除方法的规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。因此，房地产开发费用的扣除方法取决于利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，而纳税筹划的关键在于判断利息支出占“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的比例是否超过5%，如果超过5%，则利息支出提供金融机构贷款证明对企业较为有利；如果没有超过5%，则利息支出不提供证明对企业较为有利。
　　例：某房地产开发公司开发一处房地产，取得土地使用权支付1000万元，开发房地产成本1600万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊的利息支出为180万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。问：公司可扣除的房地产开发费用如何确定？
　　解析：利息支出占“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的比例=180÷（1000+1600）=

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