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纳税筹划在房地产开发企业中的运用

2015-10-10 09:00　来源: 互联网 作者：陈爱香 浏览次数 3355


　　6.92%>5%。 
　　如果利息支出不提供金融机构证明，则能扣除的开发费用最高额为：（1000+1600）×10%=260（万元）。 
　　如果利息支出提供金融机构证明，则能扣除开发费用的最高额为：180+（1000+1600）×5%=310（万元）。 
　　可见，通过利息支出是否要提供金融机构贷款证明的纳税筹划可以使土地增值税可扣除的房地产开发费用最大化，使土地增值税支出减少。 
　　2、充分利用税收优惠政策 
　　土地增值税暂行条例实施细则规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按法规计税。　　例：某房地产开发公司建成并待售一普通标准住宅，当地同类住宅的市场售价在980万元至1030万元之间，已知取得土地使用权的金额为200万元，房地产开发成本为400万元；土地增值税准予扣除的房地产开发费用50万元；与转让房地产有关的税金为为收入的5.5% ，该公司定价1030万元好不好？ 
　　解析：设土地增值税增值率20%临界点对应的销售收入为x万元，（X-770-5.5%x）÷（770+5.5%x）×100%=20%，解得X=989.2934万元。 
　　如果定价1030万元，可扣除项目金额为：200+400+50+（200+400）×20%+1030×5.5%=826.65万元，增值额=（1030-826.65）=203.35万元，增值率=203.35÷826.65= 
　　24.60%，应纳土地增值税=203.35×30%=61.005万元，实际收益=203.35-61.005=142.645万元。 
　　如果定价980万元，可扣除项目金额为：200+400+50+（200+400）×20%+980×5.5%=823.9万元，增值额=（980- 
　　823.9）=156.1万元，增值率=156.1÷823.9=18.95%<20%，应纳土地增值税=0，实际收益=980-823.9=156.1万元 
　　可见，如果定价980万元比定价1030万元获得的收益更多。 
　　因此，如果房地产开发企业销售的普通住宅增值率只是略高于20%的临界点，企业可以通过适当降低售价或增加符合税法规定的扣除项目金额的税务筹划方法使土地增值税的增值率控制在20%以内，一方面可以免缴土地增值税，另一方面降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，有利于在激烈的销售战中取得优势。 
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