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北京住房价格上涨的原因和对策分析

2016-07-18 09:30　来源: 互联网作者：洪佳雨浏览次数 2132

　　（三）城市扩张与土地的有限性。房价=土地取得成本
　　X108.31%+开发成本X105.655%+销售费用+开发利润
　　由郑光辉3研究所得出的房价计算公式看出，地价是会对房价造成影响的。开发商拿地政策，土地供应政策也都将直接或者间接影响房价。北京三面环山，阻挡了城市的扩张，土地有限，数据显示三四环住宅用地已经达到顶峰。2016年国土资源部土地勘测规划院即将完成对北京等若干个城市的开发边界的划定工作。开发边界是城市的刚性规定，不能超越边界盲目扩张，这也意味着，未来北京的土地资源还会进一步稀缺并由此导致住房价格继续攀升。
　　住房供应量正逐年递减，而北京未来的住房需求却不会减少，北京的资源优势导致年轻人留在北京的欲望强烈。新增土地供应越来越少，供不应求的情况就会导致土地价格越来越贵，开发商买地的成本提高，就希望用高价赚回，于是客户与开发商之间就形成了“默契”，不断地推动房价上涨，房价趋向“豪宅化”。
　　（四）相关政策的支持。对于近期北京房价突然上涨，我认为更主要还是由于政策因素影响造成的。自2014年下半年至2016年3月，央行已经累计六次降息五次全面降准，货币发行开始放松，资金供应充足，M2在增速上升，并且贷款利率也已经降至最低，政府给予了更宽松的环境。
　　政府把房地产政策作为调整经济下行的一个手段，鼓励房地产发展，进一步降低了非限购城市个人住房贷款一套房和二套房首付比例。房地产市场加杠杆政策促进了资金的活跃，进而流入房地产市场资金明显增多。此外，2011年初北京开始五年社保的限购政策，2016年限购执行五年后降释放出首批新购买人群，这些都直接导致了近期北京房价的上涨。
　　（五）贫富差距在加大。国际上，对于综合考察居民收入分配差异状况，基尼系数是一个重要的分析指标。根据国家统计局相关数据，我国反映居民收入差距的基尼系数在2010～2015之间6年分别为0.481、0.477、0.474、0.473、0.469、0.462，高出了一般发达国家0.24～0.36的正常水平。总体来看，基尼系数现已从上世纪70年代的0.16提高到2010年的0.481，我国的贫富差距基本上达到了世界较高水平。
　　根据2012年胡润富豪榜，1000名上榜企业家居住榜中，有
　　123位上榜企业家选择居住在北京，北京已成为最多企业家偏好居住的城市，仅北京的身家过千万的人群已达17.9万人，这还不包括经常在北京进行商务活动的外地和海外富豪人士。然而，从统计数据来看，北京职工月平均只有工资5千元，但是多数人工资只有两三千元。可见，北京不同人群收入差距巨大，如果贫富差距不能在短期缩小，会存在大量投机行为，北京房价还会继续高。
三、解决中低层阶级住房问题的对策
　　通过房价收入比可以明显看出，北京严重偏离合理的标准值，国际上公认的标准值在3～6之间。
　　表1 北京房价收入比

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