摘要 ：售后回租属于一种比较特殊的销售方式，这种销售的方式涉及到了开发商和商户等很多的方面。根据我国相关的规定，在进行房地产业的售后回租时应该将这一过程分解成销售以及租赁两个方面，并且分别对这两项业务进行会计和税务的处理，这就使得这项业务增加了一定的难度，复杂性有所提升，此外还会使得企业也面临着一定的税务风险。本文通过对售后回租的涉税进行分析，论述了几点会计处理方式，对相关的人员具有一定的参考价值。
关键词 ：房地产业 售后回租 涉税研究
所谓的售后回租也可以称作售后包租或者是售后返租，指的是企业在将货物销售给购货方的同时向购货方承诺，在一定的时间之内根据一定的租金返回给购货方的一种特殊的销售方式。房地产业在进行售后回租时，指的就是房地产开发商在进行商品房的销售时，同购房者签订一定的租赁合同，合同中规定开发商在购房者购房若干年之后给予他们一定的租金，房屋由开发商在一定的时期之内进行承租或者是出租给另外的个人用于商业经营或者是出租给其他的公司。
一、售后回租的涉税
售后回租这一项业务涉及到了开发商以及商户等很多的方面，这种方式之下，在开发商同购房者之间开发商属于是承租人，而购房者成为了出租人。在开发商同入驻商户之间，开发商属于出租人，而入驻商户则成为了承租人。本文主要是从开发商的角度分析了售后回租业务的会计处理方式和涉税研究。在进行售后回租的过程中，开发商同时存在着三种身份，即开发商不但是售房人还是承租人和出租人。我国相关的法律规定，从事房地产开发经营的企业如果采用销售的方式来对生产和开发的房屋等不动产进行转让，并且通过租赁的方式来将该资产买回，那么企业不管采用什么样的租赁方式，都应该把售后的回租业务分解成两个部分，也就是销售和租赁两个业务。并且对他们分别进行税务的处理，企业在进行不动产所有权的销售或者是转让时，应该将收入同转让不动产所有权产生的费用等作为当期的损益，并且计入到应缴纳的所得额之中。企业通过售后回租业务还可以将下一项的资产风险加以让渡，房地产开发公司在进行销售业务时，应该将销售建筑物或者是销售土地附着物时从购买方获得的价外费用以及获得了全部价款都作为计税依据，并且根据百分五的税率来进行营业税的缴纳。
对于代收的一些费用或者是资金，例如，代当地市政府收取的市政费等，不管在财务方面如何进行核算，都应该将其作为不动产销售的销售额来进行营业税的计征。此外，在进行不动产的销售时，如果将价款同折扣额在同一张发票上加以注明，那么就应该将折扣之后的价款作为营业额，如果将折扣额单独地开在一张发票上，那么不管如何在财务上进行处理，也不能够将这一部分从营业额中加以减除。只有这样才能够将利用价外收费的漏洞加以堵塞，还可以防止由于分解开具发票而造成计税出现漏洞的现象。作为一种租赁的业务，开发商在通常的情况下，都会首先向商户收取一定的租金，然后将获得的租金全部作为计税的依据，按照百分之五的税率来进行营业税的缴纳。但是应该注意的是，开发商在根据合同的约定给购房者进行租金的支付时，不能够将售房的计税收入加以抵减。
除了应该缴纳一定的税金之外，在企业同购房者之间还存在着一定的租赁行为，企业在进行租金的支付时，应该履行一定的代扣和代缴的义务，代扣和代缴的税金包含了营业税及其附加，个人所得税等，对于房产税以及城镇的土地使用税来说，目前我国还没有明确的规定一定要进行代扣或者是代缴。因此，企业可以根据实际的情况来进行代扣和代缴。在进行税金的代扣和代缴的过程中，可以根据我国财政部的相关规定来进行。如果个人根据市场价格来进行房屋的出租，用于居住，那么应该按照缴纳的营业税暂减，并且按照百分之三的税率来进行税金的征收，如果是房产税，那么按照百分之四的税率来进行税金的征收。如果是个人由于租房屋而获得的暂减，按照百分之十的税率来进行税务方面的处理。
二、售后回租的会计处理方式
根据会计准则中实质重于形式的原则，可知企业实施的售后回租业务在实际上也应该分成销售和租赁这两个经济事项，在进行会计处理时，应该在账务方面分别进行销售和租赁的会计处理。通过分析可知，企业支付给客户的租金同收到出租客户租金之间会有一定的差异和不同，例如：收到的租金有时会大于支付给客户的租金，在通常的情况下，收到的租金都是小于支付给客户的租金，如果大于支付的租金，那么企业也就不会采用这种方式来进行销售。如果企业支付给客户的租金同企业回收的租金相比较小，那么这中间存在的差额，也可以说就是企业为了将投资收回所付出的代价，应该当做企业进行融资的费用来进行处理。但是上述情况在当前我国的会计准则以及相关的税法上并没有进行明确的说明。
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